• 조합직접설립 계획으로 주민협의체구성 후 6개월 안에 조합인가를 계획하고 있음

양갑승(78년 08월 14일생, 25년 기준 47세) 조합장 인터뷰

“최단기간 입주달성 위해 전력 다할 것”

1. 공공지원 조합직접설립제도 지원 현황 [2025.10.24 기준]

2. 공공지원 조합직접설립 인가 완료 구역 평균 소요기간 분석 [2025.10.24 기준]

3. 추진위원회 vs 조합직접설립제도, 조합설립 소요기간 비교 [2025.10.24 기준]

※ 자료 출처 : 서울시 정비사업정보시스템(2024), 국토교통부 도시정비사업 실태조사(2023), 서울연구원(SI Report 2023-02) 실제 추진위원회 방식은 평균 4~6년, 갈등 발생 시 10년 이상 소요되는 사례도 다수 존재하며, 공공지원 조합직접설립제도는 행정 병행 처리로 평균 약 386일(1년 1개월) 내 조합설립이 완료되는 것으로 분석됨.

• 조합직접설립제도 적용 조건(1차 동의서)
  • 조합직접설립제도 찬성 동의율이 50% 이상이어야 함.
• 동의율에 따른 예산 지원 차이(1차 동의서 50% 이상 이후 2차 동의서)
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청의 예산으로만 운영해야 함(3억).
  • 동의율 75% 이상: 서울시의 예산 지원을 받을 수 있음(3억).
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청 3억 + 시청 3억 지원(변경됨)
    • 「규제철폐 115호」(2025.6.30)에 따라 서울시 지원 조건을 75% → 50%로 완화
  • 주민협의체 진행 후 바로 실패시 바로 추진위원회로 변경 가능
    • 「규제철폐 115호」(2025.6.30)에 따라, 주민협의체 방식으로 동의율이 부족한 경우,
      즉시 추진위원회 구성 단계로 전환할 수 있도록 제도 개선됨

• 조합직접설립제도 적용 조건(1차 동의서)
  • 조합직접설립제도 찬성 동의율이 50% 이상이어야 함.
• 동의율에 따른 예산 지원 차이(1차 동의서 50% 이상 이후 2차 동의서)
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청의 예산으로만 운영해야 함(3억).
  • 동의율 75% 이상: 서울시의 예산 지원을 받을 수 있음(3억).
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청 3억 + 시청 3억 지원(변경됨)
    • 「규제철폐 115호」(2025.6.30)에 따라 서울시 지원 조건을 75% → 50%로 완화
  • 주민협의체 진행 후 바로 실패시 바로 추진위원회로 변경 가능
    • 「규제철폐 115호」(2025.6.30)에 따라, 주민협의체 방식으로 동의율이 부족한 경우,
      즉시 추진위원회 구성 단계로 전환할 수 있도록 제도 개선됨

• 조합직접설립제도 적용 조건(1차 동의서)
  • 조합직접설립제도 찬성 동의율이 50% 이상이어야 함.
• 동의율에 따른 예산 지원 차이(1차 동의서 50% 이상 이후 2차 동의서)
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청의 예산으로만 운영해야 함(3억).
  • 동의율 75% 이상: 서울시의 예산 지원을 받을 수 있음(3억).

• 조합직접설립제도 적용 조건(1차 동의서)
  • 조합직접설립제도 찬성 동의율이 50% 이상이어야 함.
• 동의율에 따른 예산 지원 차이(1차 동의서 50% 이상 이후 2차 동의서)
  • 동의율 50% 이상 75% 미만: 구청의 예산으로만 운영해야 함(3억).
  • 동의율 75% 이상: 서울시의 예산 지원을 받을 수 있음(3억).

신당10구역 대상지. /서울시

손덕호 기자 hueyduck@chosunbiz.com

손덕호 기자 hueyduck@chosunbiz.com

박종일 기자 dream@asiae.co.kr

이준태 Lets_win@heraldcorp.com 고은결 keg@heraldcorp.com

정진 기자 peng1@asiae.co.kr

공공지원예산 받기위해 
토지등소유자 찬반 물어
현재 65% 이상 찬성표

최고 고도지구 계획변경 
12m→7층 24m 가능

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 서울 동대문구 휘경동 43번지 일대 휘경5구역 재개발사업이 본격적으로 추진될 전망이다. 서울시는 지난 6월 이 지역을 재개발정비구역으로 지정한다고 고시했다. 최고고도지구 완화 결정에 연이은 낭보다. 휘경5구역 재개발사업을 준비하고 있는 김용상 추진준비위원장은 조합직접설립 제도를 통해 빠르게 사업을 추진하겠다고 한다.

▲정비구역 지정 및 정비계획 결정 위한 재공람

동대문구청은 지난 3월 30일 휘경동 43번지 일대 재개발사업의 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 위한 재공람을 공고하고, 5월 1일까지 주민공람의견서를 받았다. 공고안에 따르면 사업구역 면적 4만9,387㎡에 용적률은 152.62%다.

눈에 띄는 것은 24m 이하 7층까지 가능토록 한 높이 계획이다. 이는 고도제한에 묶여 높이 12m까지 밖에 지을 수 없었던 상황과는 확연히 호전된 사업조건이다. 

김 추진준비위원장은 “배봉산 주변의 쾌적한 주거환경 조성을 위하여 중랑천 지천 통경축의 배봉산 조망을 확보·유지하는 범위 내에서 배봉산 주변 최고고도지구 계획이 변경됐다. 해발 45m 이상인 1구역은 현행 12m 이하로, 2구역은 조망선 높이 이하까지 층수를 늘릴 수 있게 됐다”며 “용도지구 변경으로 우리는 재개발사업을 추진할 수 있는 희망이 생겼다. 유능한 설계업체를 선정하여 조망선 높이 이하(지표면 12~33.3m) 및 용적률 200%를 다 찾아 정비계획을 변경함으로써 조합원들의 부담금을 최소화할 수 있도록 할 계획”이라고 말했다.

조합이 설립되면 이곳에는 △39형 28가구 △49형 28가구 △59형 347가구 △84형 217가구 △114형 14가구 등 아파트 634가구와 부대복리시설이 들어설 예정이다. 

▲공공지원 관련 토지등소유자 의견조사 실시

동대문구청은 관내 최초로 2022년 본예산, 추경예산에서 이 사업을 위한 공공지원예산 2억7,100만원을 확보했다. 지난 4월부터는 2년 이상 사업기간을 단축할 수 있다고 하는 ‘조합 직접설립 제도’를 위한 공공지원 관련 토지등소유자 의견조사를 받고 있다.


휘경5구역 재개발사업 추진과 관련하여 정비구역 지정 후 공공지원 용역시행 여부를 판단하기 위해서다. 실제 의견조사 설문지에는 조합설립추진위원회 구성 지원과 조합 직접설립 지원으로 문항을 나누어 찬반을 묻고 있다. 

공공지원 용역시행 요건을 보면 추진위원회 구성 용역을 위해서는 토지등소유자 찬성 50% 이상과 반대 25% 미만을 충족해야 한다. 추진위원회 구성을 생략하는 조합 직접설립 지원은 토지등소유자 75% 이상의 찬성이 필요하다. 현재 65% 이상의 주민들이 공공지원과 조합 직접설립에 찬성하고 있는 것으로 알려지고 있다. 

한편 공공지원 조합 직접설립 제도는 정비계획 입안 동의서를 징구할 때 추진위원회 구성을 생략할지 여부를 묻고, 주민들의 선택에 따라 공공지원을 통해 조합을 직접 설립할 수 있는 제도다.

이 제도는 도시정비법 제31조와 제118조, 서울시 도시정비조례 제82조, 서울시 고시 제2016-354호 ‘조합설립 지원을 위한 업무기준’등 관계 법령에 따라 추진된다. 현재 휘경5구역 외에도 중구 신당10구역, 광진구 신향빌라 등이 이 제도를 활용해 사업을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 

▲지난 6월 휘경5 재개발구역 지정고시

서울시는 지난 6월 22일 휘경5 주택정비형 재개발정비구역 지정고시를 냈다. 또한 배봉산 주변 고도지구를 완화 변경하는 결정도 고시했다. 2015년 9월 배봉산 정상에 있던 군부대가 타 지역으로 이전하면서 고도지구 완화여건이 조성된 후 약 8년만의 일이다.

2018년 3월 김 추진준비위원장은 동대문구청에 ‘재개발정비구역 지정요건 검토 요청서’를 제출했다. 서울시와 긴밀히 협의한 결과 구청은 서울시로부터 재개발 정비구역지정요건 및 2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획에서 정한 대상지 선정기준을 충족하고 있어 사전타당성 조사가 가능한 구역임을 통보 받았다. 

2018년 9월 추경에서 8천만원의 예산을 확보하고, 이듬해 5월 재개발정비구역 지정 추진여부를 묻는 주민의견조사를 실시했다. 조사 당시 토지등소유자 446명중 380명이 참여해, 이 중 363명이 재개발사업 추진에 찬성했다.

구청은 2019년 4억원의 예산을 확보하여 정비계획수립 및 정비구역 지정용역계약을 체결한 후 지난 5년 동안 수많은 행정 절차를 거치고 주민의견을 들었다. 

구역 내 대다수의 토지등소유자들은 이번 고시된 정비계획에 고도지구완화와 종 상향이 포함되어 있어 재개발사업을 추진할 수 있다는 기대를 가지고 반기고 있다. 하지만 아직도 일부 주민은 고도지구를 해제해 달라는 토지등소유자들의 청원을 받고 있어 사업추진에 어려움이 있는 상황이다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

지금은 공공지원 조합직접설립 시대입니다.
신뢰성 없고 구태의연한 추진위원회 설립 재개발은 사라져야 합니다.
모든 비리의 시작은 "우리가 남이가?"라는 슬로건을 외치며 끼리끼리 뭉치기 때문입니다.
고인물은 썩기 마련입니다. 적절한 견제와 감시 외부인의 개입이 있어야 비리를 근절할 수 있습니다.

​

서울 용산구 후암동

브라운스톤남산·후암미주아파트·뉴후암아파트

단지 입구에 있는

명당 부동산입니다

​

후암동

서후암동 동후암동 후암특별계획구역의

재개발 전문

공인중개사 사무소입니다

​

공공지원 직접조합 설립 제도

조합 설립을 위한 비용을 각 관청에서 부담하며

조합 추진위원회를 생략하고

조합 설립 단계로 직행하는 제도

​

​

정비사업에서 재개발·재건축 과정 중

정비구역 지정부터 조합 설립까지 3년2개월 가량이 소요된다.

​

여기에

조합설립과정에서 이권 다툼 등 이견이 발생하면 조합 설립이 무산되는 등 문제가 발생한다.

​

이에 따라

여러 재건축·재개발 추진준비위원회는

신속하게 재정비 사업에 돌입하고자 여러 대안을 모색하여 왔는데

이 대안으로 떠오르고 있는 것 중 하나가

바로

민간 재개발에 공공 부문이 참여하는 방식입니다

​

​

통상 추진위 과정에서 1년이 소요되는데 이 과정을 생략하면 보다 속도감 있게 재정비 사업을 진행할 수 있습니다

​

제도는 투명성 확보도 도모할 수 있다.

​

서울시 도시정비조례 72조 1호에선

정비구역 구청장이 공공지원자가 돼 정비사업 주요결정을 합리적이고 투명하게 할 수 있도록 도와주는 역할이라고 명시했다.

​

제118조(정비사업의 공공지원) ① 시장ㆍ군수등은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시ㆍ도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(이하 "공공지원"이라 한다)하거나 토지주택공사등, 신탁업자, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 또는 이 법 제102조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공지원을 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따라 정비사업을 공공지원하는 시장ㆍ군수등 및 공공지원을 위탁받은 자(이하 "위탁지원자"라 한다)는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 추진위원회 또는 주민대표회의 구성

2. 정비사업전문관리업자의 선정(위탁지원자는 선정을 위한 지원으로 한정한다)

3. 설계자 및 시공자 선정 방법 등

4. 제52조제1항제4호에 따른 세입자의 주거 및 이주 대책(이주 거부에 따른 협의 대책을 포함한다) 수립

5. 관리처분계획 수립

6. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

이에 추진위를 구성하기 위한 위원 선출업무를 선거관리위원회에 위탁하는 등 조합설립 준비업무를 지원한다.

특히, 지난달부터 서울시 조례 개정안에 따라 시공자 선정도 사업시행인가 이후에서 조합 설립 이후로 추진할 수 있다. 보다 신속하게 재정비 사업을 진행할 수 있다.

https://blog.naver.com/kkulmd96/223004804688

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이제

정비사업을 보다 빠르게 진행하기 위해 조합설립 추진위원회를 건너뛰고

재개발을 추진하는 사업지가 속속 등장하고 있다고 하네요

​

서울시 주거환경정비 조례 82조에 따르면

토지소유자 과반수 이상이 정비계획에 동의할 경우 추진위 설립 없이 조합 설립이 가능하도록 명기하고 있다

​

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례

[시행 2023. 7. 24.] [서울특별시조례 제8849호, 2023. 7. 24., 일부개정]

​

제82조(공공지원에 의한 조합설립 방법 및 절차 등) ① 시장은 법 제31조제4항 및 영 제27조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에 조합설립 방법 및 절차 등에 필요한 사항을 다음 각 호의 내용을 포함하여 고시하여야 한다.

1. 토지등소유자의 대표자 등 주민협의체 구성을 위한 선출방법

2. 참여주체별 역할

3. 조합설립 단계별 업무처리 기준

4. 그 밖에 조합설립 업무지원을 위하여 필요한 사항

② 구청장은 제7조제12호에 따라 토지등소유자의 과반수가 추진위원회 구성 단계 생략을 원하는 경우 제1항에 따른 방법과 절차 등에 따라 조합을 설립하여야 한다.

​

​

사업을 보다 빠르게 진행하기 위해 조합 추진위원회 설립을 건너뛰고 재개발을 추진하는 사업지가 속속 등장하고 있다.

조합설립 추진위 건너 뛰고 공공지원조합 설립. 천호A1-2. 신당10구역.금호21구역 등

​

11일 정비업계에 따르면, 서울시 신속통합기획 사업지 중 한 곳인 천호 1A-2 민간재개발추진위원회(가칭)는 공공지원 조합직접설립을 추진하고 있다.

​

추진위 측은

이미 지난달 12일 강동구청에 공공지원조합 직접설립 주민 동의서 제출을 마쳤다.

주민 동의율은 11일까지 68% 수준인 것으로 전해진다.

​

추진위 관계자는 “이미 충분한 주민 동의를 받았지만 조합을 설립할 경우에는 75% 동의율​이 필요하니

이달 중으로 동의서 징수를 마무리할 계획”이라며

“연내 정비구역을 지정할 수 있도록 서두르겠다”고 강조했다.

강동구 관계자는

“공공지원조합 설립 주민동의율이 3분의 2 이상인 것을 확인했다”며

“정비계획안을 이달 말 중 서울시 건축위원회 심의에 상정할 예정”이라고 전했다.

​

천호A1-2 이외에도 공공지원 조합 설립을 추진하는 재개발 지역이 나오고 있다.

앞서 지난달 12일 신당10구역도 공공지원 조합 직접설립 계획을 공람공고했다.

올 연말까지 조합 설립을 추진할 계획으로 내년 중 조합 결성이 완료되면 시공자 선정을 진행할 것으로 예상된다.

지난 4일엔 금호21구역에서 공공지원자 지원 정비사업전문관리 용역을 발주한 바 있다.

​

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재건축이나 재개발 사업에 공공이 개입한다는 건 투명성과 주택 공급을 확대하고자 사업성을 높이겠단 목적”이라며 “재개발과 재건축이 속도감 있게 추진될 수 있다”고 설명했다.

​

천호 A1-2구역은 5·8호선 더블역세권이지만 풍납토성 주변지역 높이 규제를 적용받았다.

하지만,

지난 4월 신통기획이 확정되며, 규제를 적용받지 않는 부분은 층수를 최고 40층까지 완화했다.

​

천호 A1-2구역

천호 A1-2구역 신속통합기획안에 따르면 한강을 가깝게 누리고 풍부한 지역자원을 활용한 주거단지(30,699㎡, 40층, 780세대 규모)로 거듭난다.

​

□ 이를 위해 ‘자연․역사․문화가 어우러진 주거단지’를 목표로, 4가지 계획원칙을 담았다.

​

①인접 단지와 통합적 계획으로 한강을 품은 단지 조성

②지구차원의 교통 개선을 통한 편리한 교통체계 구축

③지역특성을 고려한 창의적 경관 창출

④지역과 커뮤니티를 공유하는 열린 단지 조성이다.

​

40층까지 완화하면 781가구가 공급될 것으로 보인다

참조 헤럴드경제

​

이상

조합설립 추진위 건너 뛰고 공공지원조합 설립. 천호A1-2. 신당10구역.금호21구역 등

에 대해 알려드렸습니다.

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출처 : https://blog.naver.com/kkulmd96/223181135828

우리 구역에서 적용하고자 하는 공공지원제도(조합직접설립제도)와 같은 내용입니다.

우리 구역에 공공지원제도 설명을 위한 상담소에 참여하신 서울시 코디네이터(공학박사)님께서 강의한 내용입니다.