ROKA
2026.01.08. 16:33 조회 0

소유주 여러분,

재개발은 속도전이라는 말들 많이 들으셨을 것입니다. 이 말이 오래전부터 생긴 이유에 대해 좀 쉽게 풀이해보겠습니다. 그 핵심 이유는 바로 재개발, 재건축 사업은 초기 단계부터 조합을 비롯해 시공사, 정비업체와 같은 협력사가 사업 비용 거의 전체를 은행에서 수 천억원, 심지어 조 단위 돈을 빌려서 하는 사업이기 때문입니다. 조합원에게 매일매일 이자가 부과되면서 진행하는 사업이라고 이해하시면 됩니다. 

이렇기 때문에 사업 진행이 원래 계획대로 진행되는 것은 본전이고, 사업 진행을 계획보다 빠르게 할 수 있으면 이익, 반대로 사업이 계획보다 늘어지면 무조건 손해입니다.

실제 사례를 통해서 사업을 빠르게 진행하지 못한다는 것이 큰 금전적 손실은 말할 것도 없고 얼마나 공포스러운 결과를 가져오는지 제가 직접 경험했습니다.

이에 소유주 여러분들게 신속한 사업 추진의 중요성에 대해 공유하기 위해 최대한 이야기 형식으로 이해하시기 쉽게 감히 글을 작성해서 올리게 되었습니다.

실제 예시 현장명은 3개 지구가 서로 붙어있는 서울 강남구 대치동 소재 구마을 1, 2, 3지구이며, 재건축 사업 초기 진행 속도는 동일했습니다.

하지만 결론적으로 이 세 지구의 운명은 3개 지구 중 1개 지구만 계획대로 사업을 진행한 것에 반해 2개 지구의 사업 진행이 지연되며 아래 표에 보이는 것과 같이 극단적으로 갈리고 말았습니다.

1지구 추가 공사비와 관련한 조합과 시공사간 갈등 기사 내용 링크 첨부합니다.
https://www.dt.co.kr/article/11498545

아울러 3지구의 추가부담금 폭탄과 관련한 기사 내용 링크도 첨부합니다. 아래 기사를 통해 계획된 시기에 사업을 마무리하지 못할 경우 핵폭탄급 공사비, 사업비, 이자비용이 발생하는지 아실 수 있을 것입니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11922910

계획된 일정대로 사업 진행이 안 되는 것이 얼마나 무서운 것인지 제가 직접 경험을 했기 때문에 우리 녹번 2-2 소유주분들게 단 하루라도 사업 진행을 빠르게 진행할 수 있는 옵션이 있는 경우, 이 선택지를 선택해주십사 강력하게 권장하는 바입니다. 그리고 이 선택지는 주민설명회에서 안내가 되었듯이 바로 조합직접설립제도입니다.

조합직접설립제도는 소유자들과 서울시의 이익이 딱 맞아떨어져서 생겨난 제도입니다.

소유자들이 빠른 사업 진행을 원하는 것은 너무나도 당연한 것입니다만, 실은 많은 분들이 놓치는 부분이 소유자들만큼이나 서울시도 그 누구보다 빠르게 사업이 진행되어 빠르게 주택을 공급하기를 원한다는 사실입니다. 서울시에서 온갖 제도를 만들어서 재개발, 재건축을 지원하는 것이 바로 이 이유 때문입니다.

아울러 서울 내 재개발과 재건축은 녹번 2-2를 포함하여 절대 다수 현장이 민간 현장이기 때문에 서울시에서 주도해서 사업 추진 속도전을 낼 수가 없습니다. 이러한 상황에서 그나마 주택공급을 늘릴 수 있는 방법은 가능한만큼 행정절차를 줄여주고, 각 현장에서 내부 갈등으로 인한 무기한으로 사업이 지연되는 리스크를 제거하여 사업 지연을 막는 것입니다. 이러한 점까지 고려하여 조합직접설립제도라는 정책이 마련된 것입니다.

조합직접설립제도를 통해 최소한 추진위 설립에 소요되는 기간을 없애고 바로 조합 설립 단계로 가는 문을 열어주게 됩니다. 그리고 무엇보다 관청에서 협력업체를 정해진 규정(조달규정 등)에 의거해 선정을 해주기 때문에 신속하고 투명합니다.

이러한 맥락에서 추가적으로 고려해야 하는 요소가 하나 더 있습니다. 추진위가 설립될 경우, 특히 공공지원을 받지 않겠다고 자율 추진위가 설립될 경우, 추진위가 자체적으로 알아서 정비업체 등 모든 협력업체를 선정해야 하는 어려움이 따릅니다. 이를 바꿔말하면 협력업체를 선정할 수 있는 전적인 권한을 갖는다는 점입니다. 행정 전문인력이 포진해 있는 관청과 비교했을 때 공공지원을 받지 않는 자율 추진위의 경우, 태생적으로 행정과 조달 부문에서 전문성이 다소 부족할 수 밖에 없기 때문에, 통상적으로 어떤 재개발, 재건축 현장이건 간에 절차적 정당성 혹은 절차적 결함으로 인해 문제가 제기되어 내분이 생기는 경우가 흔합니다. 그리고 특히 이는 소규모 현장보다는 소유자 수가 많은 현장일수록 더욱 발생할 수 있는 가능성이 높습니다.

주민설명회 때 안내가 되었듯이 추진위원회의 역할은 조합을 설립 위해서 필요한 한시적 조직입니다. 그러므로 조합직접설립제도가 있는 이상 굳이 추진위원회를 구성하여 한 단계를 더 추가할 필요는 없다는 의미입니다. 단, 민간 현장 특성상 이를 강제할 수 없기 때문에 구청에서 주민설명회 때 조합직접설립제도에 대해서 설명을 했고, 조합직접설립제도를 원하는 소유주는 구청에서 보낸 우편물에 동봉된 의견서를 작성해 구청에 제출해달라고 한 것입니다.

우리 녹번 2-2 구역의 경우 계획 세대 수가 4천 세대를 넘는 초대형 사업장이며, 공사비와 사업비를 합쳐 아주 보수적으로 잡아도 1조원을 훌쩍 넘어가는 사업이 될 것으로 예상됩니다.

이 비용을 현재 금리 기준 5.5%를 적용하여 은행에서 빌린다고 가정하면, 연 이자만 550억원이며, 일례로 사업이 예상보다 2년 지연된다면 단순 계산으로 이자비용만으로 1100억원이 추가로 발생합니다. 이를 우리 구역 소유자 수(약 1,900명)로 나누면 은행 이자만으로 소유자당 추가부담금이 5789만원이 발생합니다. 이 약 8만원씩 매일같이 2년간 꼬박꼬박 내야 하는 돈이라고 보시면 더 체감될 것입니다.

이렇게 재건축 재개발에서 속도전이 생명이기 때문에, 사업을 단 1일, 1시간이라도 단축시킬 수 있는 더 좋은 방법이 있다면 그 방법을 채택하는 것이 무조건 옳습니다.

재건축과 재개발에서 고려해야 할 것은 첫째도 속도, 둘째도 속도, 셋째도 속도입니다. 이것이 바로 돈과 직결되기 때문입니다.

우리 모두의 소중한 자산을 품고 있는 녹번 2-2구역이 최대한 빠르게 사업이 진행되는 것은
우리 모두가 염원하는 바입니다.

지금까지 오랜 시간이 걸려 여기까지 왔습니다. 이제부터라도 속도를 내야 합니다.

우리 녹번 2-2구역의 빠르고 성공적인 사업 추진을 진심으로 지원하고 응원합니다.

소유주 여러분들도 이 여정에 동참해주시기를 간곡히 부탁드리는 바입니다.

지금까지 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.