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권리산정기준일 이란? 

권리산정기준일은 재개발 시 분양받을 권리의 산정일로, 이날을 기준으로 지역 내 단독주택을 허물고 빌라를 짓는 등의 방식으로 지분쪼개기를 통해 소유권을 가져도 분양받을 권리(입주권)는 얻지 못한다. 

예시

가정 : 권리산정기준일 22년 2월 1일

1. 22년 2월 1일 전 20세대 빌라가 완공되어 있고 세대별로 분양이 이루어지지 않아 등기가되지 않았다면? 입주권 X, 현금청산

2. 22년 2월 1일 전 20세대 빌라가 완공되어 있고 10세대만 분양이 이루어져 등기까지 되었다면? 10세대만 입주권 보장

3. 22년 2월 1일 전 빌라 완공과 등기가 모두 끝난 상태이며 22년 5월 1일 타인에게 양도하고자 한다면? 양도받은 사람 입주권 보장

4. 우리 빌라는 10년전에 완공되고 이사와서 등기하여 지금까지 살고 있으며 22년 5월 1일 타인에게 양도하고자 한다면? 양도받은 사람 입주권 보장

즉 권리산정기준일, 기준 신축 중 아직 등기되지 않은 건물만 현금청산되며 이전에 지어지고 등기가 되었다면 소유주가 바뀌어도 바뀐 소유주가 입주권을 보장 받는다.

단, 2.4대책에 따른 3080공공주도 재개발은 권리산정기준일 이후 모든 건물 양도금지(양도시 현금청산)

양도에 의한 입주권 보장은 관리처분계획 인가 전까지이며 관리처분계획 인가 후 양도시 현금청산 된다. 단, 소유주 사망에 의한 상속시 예외가 될 수 있다.

------------------ 이하 내용은 현재 적용되지 않습니다. ------------------

녹번 2구역 권리산정기준일

2-1 구역 : 21년 06월 29일 - 3080공공주도의 특별법 근거로 국회 본회의 의결일인 21년 06월 29일 까지이며 이전에 등기된 건물도 양도시 현금청산 됨.

2-2 구역 : 21년 12월 24일 - (가칭)추진위원회 위원장님이 21년 12월 24일(미정)기준으로 권리산정기준일을 건의한 상태

2-3 구역 : 21년 12월 24일 - (가칭)추진위원회 위원장님이 21년 12월 24일(미정)기준으로 권리산정기준일을 건의한 상태

참고 2-2 구역 사업계획표(약 3개월 연기)

※ 참고
2023년 1월 5일 투기과열지구 지정 해제
① 강남구·서초구·송파구·용산구를 제외한 서울 전지역
② 경기 과천, 광명, 성남시 분당구·수정구, 하남

입주권과 분양권의 매매거래 

입주권이란 재개발이나 재건축 사업의 조합원이 사업시행으로 건축한 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 재개발은 토지나 주택 중 하나를 소유한 조합원에게 입주권이 인정된다. 재건축은 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 인정된다. 관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정되고, 새 집이 완공되면 주택으로 바뀌게 된다.

분양권은 조합원이 아닌 일반인이 아파트 등의 당첨자가 계약금을 내면 얻는 권리이다. 통상적으로 조합원 배정물량을 제외한 일반분양에 대해 분양계약을 체결해 권리를 취득하게 된다. 

1. 입주권의 전매

입주권은 조합원에게 인정되는 것이고, 입주권의 전매는 조합원 지위의 양도에 해당한다. 투기과열지구에서는 조합원 지위의 양도가 금지되는데, 재건축의 경우 조합설립인가 후 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분계획인가 후 소유권이전등기시까지 금지된다.

위 기간 중에 조합원 지위를 양도하면 매수인은 조합원 지위를 갖지 못하고 현금 청산자가 된다. 청산금액은 보통 기존 주택을 감정평가한 금액으로 지급하므로 시세보다 훨씬 낮다. 

2. 분양권의 전매

주택법상 투기과열지구 내 주택, 조정대상지역, 분양가 상한제 적용주택 등은 입주자로 선정된 지위를 일정기간 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 금지된다. 이를 위반한 경우 그 전매행위 당사자들을 형사처벌한다.

그렇다면 분양권 전매를 한 매도인과 매수인 사이에 체결된 전매계약의 효력은 어떻게 될까?

대법원은 전매제한 기간 동안에 이루어진 전매계약은 당사자 사이에 사법상효력까지 무효로 되는 것은 아니라고 보아, 전매제한 기간 중에 이루어진 전매계약은 유효하며, 매수인이 청구한 피분양자 명의변경절차 이행정구를 인용하였다(대법원 2005다34612판결, 같은 취지 대법원 2012다40295판결). 이는 주택법에 따라 투기과열지구 내에서 주택의 입주자로 선정된 지위에 관하여는 일정기간 동안 전매 행위가 제한되어 있으나, 이에 위반하는 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 되는 것은 아니라는 것이다.  

강학상 강행규정은 위반 시 행위의 효력을 무효로 하는 ‘효력규정’과 위반 시 공법상 제재를 가하지만, 행위의 효력 자체는 사법상 유효하게 되는 ‘단속규정’이 있는데, 위 대법원 판결은 주택법상 전매를 금지하는 규정을 강학상의 단속규정으로 보아 형사처벌의 대상이 되지만, 사법상 효력은 유효하다는 것이다. 

이러한 대법원의 판결에 따라 주택법상 전매가 금지된 지역의 분양권을 전매 거래한 경우 전매를 한 자와 전매를 알선한 자는 형사처벌의 대상이 되지만, 전매계약 자체는 여전히 유효하게 되어 사실상 그로 인한 경제적 이익을 법원이 인정하는 상황이 되었다. 아울러 매수인은 처벌대상에 해당하지도 않는다. 

비록 사안은 다르지만 최근 이러한 판결과 다른 내용의 판결이 있다. 2016년 대법원은 택지개발촉진법상 전매제한 규정을 임의규정이 아니라 강행규정으로 보고 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 판단했다(대법원 2016다229393, 229409판결). 대법원은 소유권이전등기시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매 행위를 원칙적으로 금지한 규정의 취지상 택지의 전매 행위에 시행자의 동의 없이는 계약의 효력 발생이 금지되고, 택지공급계약 체결 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 택지분양권 매매계약이 체결되었더라도 이에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하여 무효라는 것이다. 특히 매수인이 웃돈(프리미엄)을 주고 산 경우 불법전매임을 알고 샀을 개연성이 높은 만큼, 계약을 무효로 해서 책임을 지도록 해야 한다는 취지다.

한편, 최근 하급심 판결에서는 주택법상의 분양권전매 제한 규정을 전매금지 기간 내에 체결된 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정이라고 보아 이를 위반하여 체결된 분양권 양도계약은 무효라고 판시한 사례가 있다(대전지법 2017가합104228판결). 위 하급심 판결의 사례는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 1년 동안 전매가 금지되는 아파트에 관하여 아파트 분양계약을 체결한 후 전매 금지 기간 중에 수분양권 양도계약을 체결한 사안이다.

[출처] https://www.hellot.net/mobile/article.html?no=54926

결론 ) 녹번 2-2, 2-3의 경우 투기과열지구로 관리처분계획인가 후 소유권이전등기 시 입주권에 대한 전매 제한이 될 수 있음. 즉, 입주권(재개발 조합원 지위) 매도 계획이 있다면 반드시 관리처분계획인가 전에 매도하여야함.

2023년 1월 5일 은평구가 투기과열지구 지정 해제 되었습니다.

참고 ) 지역주택조합 입주권 매매 답변 :  http://naver.me/FbR03xtU

입주권이란?

재개발, 재건축 사업 또는 택지개발 사업구역에서 지정된 건축물 토지에 거주하던 주민들이 모여 조합을 설립하고 거주하고 있던 건축물 또는 토지를 모두 철거한 후 새로운 건물을 지었을 때, 그곳에 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 만약 입주권을 가지고 있다면 새로운 아파트를 일반 분양받는 사람보다 훨씬 저렴하게 공급받을 수 있다는 장점이 있는데요. 정비사업 추진시 필요한 사업비의 일부분을 일반 분양에서 충당하는 방식이기 때문에 조합원이 더 저렴하게 공급받게 되는것입니다. 하지만 동과 호수는 추첨으로 진행되기때문에 선택은 불가능하며 입주권을 가진 사람은 아파트가 준공된 후 사용검사를 받는 때에 새로운 소유권을 취득한 것으로 봅니다.

분양권이란?

일반 분양자가 건설회사와 분양계약을 하면서 받게되는 권리를 말합니다. 분양권은 입주권과는 다르게 입주권을 가진 사람들에 비해 좋은 위치를 선점할 수 는 없지만 계약당시 동과 호수를 선택할 수 있으며 잔금 청산일과 등기부상 등기접수일중 빠른날 소유권을 취득한 것으로 봅니다.

입주권 분양권 차이점은 결국 입주권은 토지 소유자가 조합원이며 토지는 원래 소유하고 있었기때문에 완공이후 건물만 등기하는 절차를 밟게되는 반면 분양권은 토지소유자가 시행자이기때문에 권리만 보유하고 있다가 건물이 완공된 이후 토지와 건물 소유권을 동시에 넘겨받게 되는겁니다. 또한 입주권은 이주비라던가 발코니 확장비용 등의 혜택은 있지만 실제 주택이 아니더라도 주택 수 산정시 포함되며, 한번에 많은 자금을 필요로하고 사업 진행속도도 느릴뿐만아니라 추가분담금이 발생하는 위험도 있죠 하지만 분양권은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 대금을 분할하여 납부하는 방식을 취하고 있기때문에 초기자금 부담이 적은편입니다. 과거에는 분양권이 주택수에 포함되지 않았었지만 2021년 1월 1일 기준으로 분양권도 주택수에 포함하여 세금을 산정하는 방식으로 변환되었기때문에 이점 유의하셔야합니다.

- 녹번 2-1구역(3080 공공주도) 현황

구역면적 : 약 79,000㎡(약 2만4천평)

조합원 수 : 1,100여명

(예상)건립세대수 : 약 2,436세대

- 녹번 2-2구역(불광역세권) 현황

구역면적 : 약 148,000㎡(약 4만4천펑)

조합원 수 : 1,900여명(2,500여 세대)

(예상)건립세대수 : 약 5,500세대

- 녹번 2-3구역 (역촌역세권) 현황

구역면적 : 약 35,000㎡(약 1만6백평)

조합원 수 : 600여명

(예상)건립세대수 : 약 1,300세대