Q. 조합 직접설립제도

A. 조합 직접설립제도는 일종의 토지등소유자의 선택으로 진행되는 방식이다. 의무적인 것이 아니기 때문에 토지등소유자 분들이 장단점을 비교해 선택하시면 된다. 추진위를 설립하지 않을 경우 추진주체 난립 가능성이 거론되는데, 큰 문제는 없을 것이라고 본다.

공공지원자가 조합설립 때까지 전문가와 함께 지원하기 때문이다. 다만, 그런 점들이 우려된다면 통상적인 ‘추진위-조합’ 제도를 활용하셔도 된다. 선택은 토지등소유자들의 몫이다.

그래서 조합 직접설립제도 선택을 위한 동의율을 1/2 이상으로 정해 운영하고 있다. 이 기준을 통해 추진위 절차를 건너뛰는 내용을 의결하고, 이후 조합설립 동의서를 75% 이상 걷어 조합설립을 하면 되도록 하는 구조다. 

Q. 조합설립 직전까지 발생하는 다양한 사업 관련 불협화음은 어떻게 컨트롤 하나

A. 전문가가 위원장으로, 주민대표가 부위원장, 주민들이 위원으로 참여하는 주민협의체에서 협의를 통해 문제를 해소한다. 특히, 공공지원자와 전문가가 적극적으로 중재하도록 할 방침이다.

Q. 조합 직접설립제도가 의무적용 대상인가

A. 아니다. 토지등소유자들의 선택에 따르는 것이다. 토지등소유자들은 두 가지 방식 중 선택할 수 있다. 추진위원회 설립 - 조합 설립하는 통상적인 절차대로 진행할 수도 있고, 추진위를 건너뛰는 조합 직접설립제도를 진행할 수도 있다. 이 모든 것은 토지등소유자의 결정에 따라 진행된다. 

Q. 조합 직접설립제도는 공공지원제도 하에서만 가능한 제도인가

A. 공공지원제 하에서만 가능하다. 도정법 제31조 제4항을 근거로 시행되는 제도다. 이 때문에 조합 직접설립제도 시행을 위해 별도로 추가적인 입법이 필요하지 않다. 지금이라도 적용이 가능하다는 얘기다. 그래서 광진구 신향빌라에 적용하고 있는 것이다.

Q. 여기서 선정된 정비사업전문관리업자의 계약 기간은 언제까지인가

A. 조합 설립까지다. 조합이 설립되면 새로운 정비사업전문관리업자를 선정한다. 

Q. 설계자는 언제 선정하나

A. 설계자는 조합 설립 이후에 한다. 조합설립 직전까지는 정비계획 수립 과정에서의 용적률 및 가구수 정도의 기본적 내용만 가지고 사업을 진행한다. 이때까지는 사실 설계자의 역할이 필요하지 않다. 설계자의 실질적인 역할은 조합을 설립한 후 실제 건축계획을 수립해 최종적으로 사업시행인가를 받는 것이다.

조합설립 전 단계에서 설계자의 역할은 의미가 없다고 봤다. 정비계획과 정비구역 지정 단계에서 나오는 용적률 및 세대수 등 기본적인 내용으로 설계 내용을 대체하도록 했다. 구체적인 것은 조합 설립 후 설계자를 선정해 본격적인 건축개요 작성에 들어간 뒤 마련하면 된다.