불광역세권(녹번 2-2 구역) 재개발 긴급상황 정리

1. 현재 상황  

• 25년 7월 21일 서울시 계획검토회의 결과: '의견제시'  
• 가) 추진위 설명: "간단한 조치계획서 작성하면 끝"  

하지만 실상은 전혀 다름. 서울시는 정비계획안 전반에 대해 사실상 '전면 재작성' 수준의 수정보완을 요구함

2. 실제 서울시 요구사항 (사실상 설계 전면 재작업)

• 사업계획: 49층 높이 재검토, 전체 배치 변경, 통경축 확대
  • 높이계획 변경 시 용적률, 건폐율, 일조권, 경관 등 전면 재검토 필요
  • 예상기간 2~3개월(25년 10~11월까지) 
• 건축계획: 6호 조합 세대배치 재검토, 근린시설 재배치
  • 세대 평면 재설계, 근린시설 연결 및 규모 조정 포함
  • 예상기간 1~2개월(25년 9~10월까지)
• 교통계획: 차량 진출입 체계 전면 재검토
  • 교통영향평가 재시행, 보차분리 및 진출입 구조 변경 필요
  • 예상기간 1~1.5개월(25년 9~10월까지)  
• 공공기여: 전세주택 면적 기준 변경
  • 50제곱미터 이상 기준 반영 시 세대수 조정 및 수익성 재검토 필요
  • 예상기간 0.5~1개월 (25년 8~9월까지)  

병행작업 가정 설계 보완 기간: 최소 2.5~3.5개월(25년 11월 중순) 소요 예상

3. 사전검토단 회의 관련 확인 사항  

• 시청·구청 확인 결과(104/2-2/소유 님 확인, 25.08.11), 이번 계획검토회의 이후 추가 사전검토단 회의는 없음  
• 정비계획안 수정 후 유관부서 협의로 마무리하며, '조건부 가결' 절차는 아님 
• 검토회의를 다시 하지 않으므로 최소 1~2개월은 단축 가능
• 순조롭게 진행될 시 올해(25년) 안에 주민설명회 개최도 가능함  
• 다만, 40개 관련 부서와 협의하는 과정이므로 시간 지연 가능성 있음

4. 이후 남은 절차와 현실적 소요기간  

• 구청·서울시 부서 협의: 1~2개월 (25년 11월~12월)
• 주민설명회 및 권리산정기준일 공고: 주민공람 전 개최 가능 (25년 12월~26년 1 예상)  
• 주민공람, 감정평가, 구의회 의견청취: 2~3개월 (26년 2~4월)  
• 정비구역 지정 신청 및 서울시 심사  
  • 신청 후 대기만 최소 5~6개월 (26년 9~10월)  
  • 심사·조건부 결정·고시까지 추가 1~2개월 (26년 10~12월 또는 이후)

5. 전체 예상 기간 정리  

• 낙관적 시나리오 
  • 최소 12개월 (구역지정 고시 시점: 26년 7~9월)  
  • 설계 지연 없고, 서울시 관계 부서(40여개)와 협의가 순조롭게 진행될 경우  
• 비관적 시나리오
  • 15~17개월 이상 (구역지정 고시 시점: 26년 12월~27년 2월)  
  • 설계 지연, 조건부 통보, 서울시 관계 부서(40여개)와 협의 지연시

6. 권리산정기준일 변수

• 권리산정기준일: 정비사업에서 입주권 취득 자격의 기준이 되는 날짜로, 은평구는 통상 구청 주관 주민설명회 등을 통해 고시됨 
• 권리산정기준일은 정비구역 지정 ‘고시 이전’에도 구청에서 공고 가능  
• 구역내 건축행위 제한 일몰제(26년 6월 30일) 이후라도 구청이 주민설명회를 개최해 권리산정일을 공고하면 입주권 기준일 확보 가능  
• 건축허가는 일몰제 이후부터 가능하지만, 실제 착공·사용승인·등기까지 1년 내외 소요
  • 건축허가 2~3개월, 착공완료 후 사용승인까지 1년 예상, 이론상 27년 전반기까지 권리산정일이 공고되면 입주권은 방어 가능  
  • 신축은 입주권 박탈(현금청산) 위험 때문에 건축 시도 자체가 낮음  
  • 일정 기간 내 노후도 기준이 급격히 무너질 가능성은 낮음  
  • 단, 고시 지연이 장기화되면 주민 이탈, 개별 건축 증가, 사업성 저하 등으로 재개발 추진이 구조적으로 어려워질 수 있음

7. 결론  

• 가) 추진위는 "곧 확정", "조치계획서 작성만 하면 된다"는 식으로 심각성을 축소하고 있음  
• 실상은 설계 전면 재작업, 행정 협의, 절차 지연 가능성이 모두 존재하며 일몰제 이전에 정비구역 지정 고시는 어려울 것 으로 예상  
• 권리산정기준일이 늦더라도 일정 기간(27년 전반기까지)은 신축 입주권 제한으로 기반 유지 가능(수익성 악화 최소화)
• 그러나 장기 지연 시 주민 이탈과 개별 개발 확산으로 재개발은 구조적으로 무산될 수 있음

5년간 추진해온 재개발이 마지막 10개월을 남기고 중대한 위기를 맞고 있음. 지금은 말 그대로 마지막 골든타임이며, 모든 조합원과 주민이 이 상황을 명확히 인지하고 대응할 시점임.
권리산정기준일 변수로 인해 시간적 압박은 일부 완화되었지만, 일정이 지연될수록 건축비 상승과 수천만원의 분담금 증가, 주민 이탈, 재개발 무산 가능성도 함께 커지고 있음.