사업 개요

기반시설·경관 부담이 적은 역세권에서 정비계획을 수립해 주택공급 및 장기전세주택을 건립하는 민간 정비사업.

주요 요건

추진 절차 (🟢2-2 불광역세권 / 🔵2-3 역촌역세권 진행 위치)

⚠ 2-2 불광역세권 · 2-3 역촌역세권 모두 행위제한 적용 중 — 정비계획 입안 제안 이후 건축·용도변경 등 행위가 제한되었습니다.

1. 1
   사전검토 시행예정자→자치구

   토지등소유자 50% 이상 확보 후 신청. 서울시 관련부서·자치구 입안부서·유관기관 등 참여
2. 2
   정비구역지정 입안 제안 시행예정자→자치구

   토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의
   └ 2-3 역촌역세권 : 입안 제안 마감 완료, 다음 「주민설명회」 대기 중.
3. 3
   주민설명회

   주민공람·공고 30일
4. 4
   구의회 의견청취 자치구

   └ 2-2 불광역세권 : 구의회 의견청취 마감 완료, 현재 정비구역지정 신청 및 (가칭)추진위원회 설립 준비 단계.
   📌 권리산정기준일 : 2025.12.26
5. 5
   정비구역지정 신청 자치구→시

   서울시에 정비구역 지정 신청 = 도시계획위원회 심의 상정 신청.
   ※ 법정 기한 없음 — 신청~상정 통상 4~6개월 소요(안건 적체·보완 요구 등으로 편차 큼, 참고치).
6. 6
   서울시 도시계획위원회 심의 서울시

   ※ 법정 기한 없음 — 상정~의결 통상 2~4개월은 참고치일 뿐, 단순 통과 건은 1~2개월, 쟁점 있는 대규모 구역은 6개월~1년 이상 걸리는 사례도 흔함(소위원회 회부·보완·재심의로 편차 큼).
7. 7
   조합설립 추진위원회 구성

   토지등소유자 1/2 이상 동의
   ※ 법 개정으로 정비구역 지정 전 추진위원회 구성 가능 — 구역지정 고시 이전 단계에 위치.
8. 8
   정비구역지정 및 고시 시

   ★ 이 고시로 정비구역 확정(= 구역지정).
   ※ 법정 기한 없음 — 도계위 통과 후 고시까지 통상 2개월 이상(참고치, 편차 큼).
9. 9
   조합설립인가

   토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의 (도정법 제35조)
10. 10
    사업시행인가 및 고시 사업시행자→자치구

    사업시행인가 신청(심의)·주민공람 14일·건축위 심의·분양공고(인가 후 60일 내).
    ※ 종전자산(내 집) 감정평가는 이 단계 이후 진행.
11. 11
    관리처분계획 인가 →자치구

    분양신청(30일 이상)·관리처분계획 수립 및 인가신청·인가(공람기간 포함 등)
12. 12
    착공 및 일반분양
13. 13
    준공인가 및 사업완료
14. 14
    청산

📅 (가칭)불광역세권 추진위원회 예상 일정

(가칭)불광역세권 추진위원회의 목표 일정입니다. 하지만 우리는 아직 도시계획위원회 심의조차 통과하지 못한 구역지정 전 단계입니다. 각 단계는 법정 기한이 없어 시점을 단정할 수 없고, 도계위 상정 뒤에도 수개월, 쟁점·재심의 시 수년이 걸리기도 합니다. 아래는 그만큼 낙관적으로 잡힌 목표입니다.

1. 2026
   추진위원회 구성 및 조합창립총회 개최 정비구역 지정 전 단계 — 창립총회 개최는 가능하나 조합설립인가는 불가
2. 2027
   건축심의 등 통합심의 먼저 도시계획위원회 심의를 통과해야 구역지정 가능. 현재는 그 전 단계 — 구역지정 후에야 조합설립인가 → (건축심의 등) 통합심의 → 사업시행인가 순서로 진행됨
3. 2028
   사업시행인가 및 분양신청 구역지정·조합설립인가·통합심의·사업시행인가를 모두 거쳐야 도달 — 2028년 분양신청은 매우 압축된 일정
4. 2029
   관리처분 및 이주 감정평가·종전자산평가·추정분담금 산정·관리처분 인가가 필요 — 통상 상당한 기간 소요
5. 2030
   철거 및 착공 이주 완료 후 명도·철거·착공 준비 절차 필요 — 대규모 사업 특성상 상당한 기간 소요
6. 2034
   🎉 입주 공사기간 자체는 가능하나 앞 단계가 지나치게 압축됨 — 실제 입주 시점은 추가 지연 가능성 존재

종합 — 현재 단계와 4,285세대 규모 사업 특성을 고려하면, 조합설립인가·사업시행인가·관리처분인가·이주·철거에 필요한 기간이 충분히 반영되지 않은 일정입니다. 실제 사업 진행 시 추가 지연 가능성이 높습니다.

근거 : (가칭)불광역세권 추진위원회 카페 공지사항

사업 개요

민간개발이 어려운 저이용·노후 지역을 공공이 지구지정으로 부지를 확보해 양질의 주택과 도시기능 거점을 동시에 조성하는 공공 정비사업.

주요 요건

추진 절차 (사업제안 ~ 입주, 4~5년 목표)

1. 1
   사업 제안 소유자·민간·지자체

   사업구역 특정 및 개발 컨셉 마련(비법정)
2. 2
   복합지구 지정 제안 공공기관→국토부·지자체

   사업계획 수립, 주민설명회, 사전검토
3. 3
   복합예정지구 지정 국토부·지자체

   지구지정 공고로 갈음 → 행위제한 효과 발생
4. 4
   사업추진 의사타진

   1년 내 소유자 2/3↑ 동의 못 받으면 예정지구 해제
5. 5
   복합지구 지정 고시

   사업인정 고시(보상평가 기준 시점) · 도계위 심의
   └ 2-1구역 : 복합지구 지정 고시 마감 완료.
6. 6
   민간시공사 선정 소유자 추천
7. 7
   부지확보

   우선공급 희망=현물선납 약정 / 미희망=현금보상(수용)
8. 8
   복합사업계획 수립

   지구계획 + 주택건설계획 동시 수립
9. 9
   복합사업계획 승인 지자체

   통합심의 → 용도지역·지구단위·건축기준 완화
10. 10
    착공

    우선공급 동·호수 선정 및 일반분양
11. 11
    입주

    사업제안~입주 4~5년 이내 목표